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央行放松限贷政策究竟想拯救谁

就在国庆长假前夕，央行和银监会联合发布公告，鼓励银行支持个贷业务，对限贷放松、利率放松、融资放开等3方面做出了支持鼓励。尽管由于这次房贷新政出台时间较为仓促，使得各界这两天在焦急等待其细则出台，但专家们则表示，房地产市场的复苏即将来临。　 W020101014325085839725

不过，根据各地的网签统计显示，放松房贷的效果并不理想。10月1日至6日广州全市网签仅401套，相比去年同期下降近44%，环比上月大跌46%。国庆期间，外围区域总成交314套，相比去年腰斩五成；从化是唯一成交超过100套的区域，越秀区则出现零成交，整体低迷。其他一二线城市的数据也相差不多。当然，业内人士立刻会反驳：网签数据要比实际签约滞后一周到半月，如要单凭国庆几天的网签成交来判断整个十月松绑房贷后的成交量，将有失偏颇。除此之外，也有人提出央行新政应该救量而非救价，如果房价被新政弄得出现反弹，那央行无疑必遭诟病。不过，笔者认为，此次央行和银监会联合救市颇具深意，而绝不是像外界所传的是为了拯救开发商，那么房贷新政究竟意欲救谁呢？首先，央行出手放松房贷政策，意在去库存，拯救国内经济。由于国内70城房价连跌4个月，虽然跌幅不大，但拐点已现。更要命的是，很多地方由于近年来盲目开发房地产业，造成了库存严重过剩现象。一些三四线城市房产去库存化需要3-5年，更有甚者则需要10年。而一线城市要去库存也需要18个月以上的时间。而随着房地产市场成交的低迷，投资急骤萎缩，使得第三季度各项经济指标出现恶化态势，虽说本届中央政府已经摆脱对GDP的依赖，进而更加关注就业率指标。但无论如何，房价若出现直线下跌，则对一国的经济必定是弊大于利。中国经济要去房产化，但是要有一个逐步转型的过程，不可能一挫而蹴。央行此次推出房贷新政，与其说是救房地产业，倒不如讲是稳住正在下滑中的国内经济。再者，如果房地产市场持续成交低迷，必然最终会造成房价大跌，而房价出现大跌，很可能会引爆一系列的金融风险。所以房贷新政之所以是央行和银监会联合发布，其实就是避免出现房价过快下跌，而引发的危机。监管层希望通过引导刚需入市使国内房价泡沫软着陆，逐步回归理性，而不是一下崩溃。不过监管层也是有不可逾越的底线的，为了进一步防范新的金融风险，在房贷新政上还加了一句“还清首套房贷者，可继续购买二套房”，就是鼓励自住型、改善型入市购房，从而根本上遏制投机投资性购房需求。所以监管层出台房贷新政就是为了防止房价出现大跌，从而将金融风险造成的损失，遏制在最小范围之内。最后，央行这次放松房贷政策，其实也是在救地方政府。有些地方政府在房地产领域的各项税费占到其财政收入的40%以上。如今房地产近一年成交不断下滑，已经明显影响到地方政府的财税收入和开支。更严重的是，今明两年地方政府债务又是集中到期的高峰时段，为了避免发生地方政府债务危机，让房地产市场软着陆从某种意义上说，就是拯救地方政府。不过，央行此次出手也有所顾忌，为了避免出现房价回升而遭诟病，所以其细则酝酿至今，迟迟未能正式出台。笔者认为央行放松房贷政策，最多只能迟滞房价下跌速度，并不能扭转房地产泡沫破裂的进程，更不可能引起房价大涨。其一，目前房地产成交大幅下滑的一个重要原因，其实是商业银行不愿扩大房贷规模。在利率市场化的情况下，房贷的年利率不足7%，现在还要求其7折优惠，基本上无利可图；而银行向企业放贷则可以上浮至年利率13%-15%，这或许才是深层次的矛盾和问题。其二，央行新政反而适得其反。如果今年国庆期间没有央行新政节前出台，成交可能还会比现在略好一点，而这次央行新政出台比较匆忙，没有给出太多明确的指引和目标，这让开发商觉得可以利用新政来减少优惠甚至提升价格。而购房者刚需群体最关心的是开发商实质性降价打折，而现在开发商不肯让利，反而造成真正出手者少，继续观望者多。其三，中国房价泡沫之所以如此之大，主要是我国货币政策的极度宽松。也就是说，中国的高房价要稳住或者上涨，需要大量资金推动，在2009年至2013年期间房价之所以大涨，与M2增速均在20%以上有关。而本届政府在货币政策方面绝不放松，立主将更多的信贷引向中小微企业和三农领域。而目前央行仅是引导还清房贷者继续可贷款购买改善型住房，但这部分购房群体必竟不多，中国大部分房奴的房贷还需还上几十年才能还清。所以在资金面匮乏，需求量有限的情况下，最多也只能迟滞一下房价大跌的进程而已。央行放松限贷政策究竟想拯救谁呢？说白了就是要救中国经济，要救地方政府，当然还要防范金融危机的爆发，而绝不是有些人所说的救开发商。当然，央行放松限贷政策只是希望房地产市场出现“软着陆”，从而踏上健康发展之路。但这样的效果只能是昙花一现,不过只要起到迟滞房价过快下跌的目标,任务就完成了。

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